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【買房】二手房評估價怎么回事?評估價越高越好嗎?
2017-12-29 15:23:37 來源:夜白說 作者:夜白 瀏覽:3725

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買二手房的購房者往往對一個問題表示不解,比如總價100萬的房子按照首套首付3成,怎么首付就不一定是30萬了呢?

 

實際上,二手房為首套首付,首付的比例往往要比規定的最低首付比例高很多,所以造成了不僅僅是3成的現象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達不到購房者實際的購買價,今天我們就好好說說評估價的那些事兒。

 

 

一、什么是二手房的評估價?

即二手房的房屋評估值,是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。

由貸款銀行認可的評估公司評估出來,是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格,受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

簡單來講,我們購房者如需辦理按揭貸款時,銀行需要根據房屋評估報告,才能按規定的房價百分比,提供給購房者貸款。

 

二、二手房的評估價一般能到市場價的多少?

一般為市場價的80%-90%。采用貸款方式購房會用到評估價,一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。

商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右,公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。

就評估流程的時效性來講,商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用,只需做一次評估即可。

 

三、評估價與房貸關系

二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響,評估價大多為市場價值的80%-90%,部分房齡較長的房屋這一比例會更低。

舉個例子:

小明購買100萬的二手房,評估價為90萬,那么貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為:90萬×70%=63萬,其首付款則為:100萬-63萬=37萬。

 

四、是不是評估價越高就越好呢?

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說,二手房的評估價格越高,貸款的額度也就越大,實際支付的首付款就可以少一點。

評估價還影響交易的稅費,增值稅、契稅、個稅的繳納,都是在評估價的基礎上,乘以對應的比例,評估價越高,繳納的稅費也越多。

簡單的說,評估價低,意味著繳納的稅費少,貸款的額度小,首付款方面,需要多掏點現金;評估價高,意味著繳納的稅費高,可貸款的額度高,實際支付的首付款可以少一點。

評估價過高或者過低,都不好,因為對于買房人來說,意味著要么是多繳納稅費,要么就是多繳納首付款。所以,評估價適中比較好。

所以呢,在買房的時候,同一地段,建議不要選擇房齡過老的房屋,房屋自修建完畢后,就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時,會考慮房屋的折舊率。


 
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